미래등기대책 특별위원회 특별위원 남화진법무사!특별한 등기전문가 남화진법무사에게 상담해보세요!Tel. ​안녕하세요 ! 현) 대한법무사회 미래등기대책 특별위원 현) 서울중앙지방법무사협회 미래등기정책특별위원...​서울중앙지방법원 2021. 12. 3. 선고 2021가합527416 판결 [전세권말소등기 청구의 소]​사 건 2021가합527416 전세권말소등기 청구의 소 ​원고 주식회사 A​피고 1. B 2. C 3. D ​변론종결 2021. 11. 12.​판결선고 2021. 12. 3.​주 문​1. 피고들은 원고에게, 별지 목록 기재 건물 중 15층 전부에 관하여 서울중앙지방법원 2011. 6. 30. 접수 제42845호로 마친 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하라.​2. 소송비용은 피고들이 부담한다.​청구취지​주문과 같다.​​이 유​1. 기초사실​가. 원고는 부동산 임대업 등을 주목적으로 하는 회사로, 별지 목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 소유자이다.​나. 이 사건 건물 15층의 임대차계약 체결 경과​1) 원고는 2011. 6. 15. E, F, G와 '이 사건 건물 15층 538.40㎡ 전부를 스카이라운지(바, 레스토랑, 퓨전, 노래방, 룸가라오케) 용도로 정하여 임대하고, 임대차기간은 2011. 6. 15.부터 2012. 2. 28.까지, 임대보증금은 3억 원, 월 임대료는 1,260만 원으로 하되, 임차인이 임대료, 관리비 및 제비용을 2개월 이상 체납하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 정한 부동산임대차계약을 맺었다.​2) 위 임대차계약의 실질적 임차인은 H이었다. H은 위 임대보증금 3억 원을 피고들로부터 차용하였다. 원고는 2011. 6. 30. 이 사건 건물 15층에 관하여 전세금을 3억 원, 존속기간을 2012. 6. 30.까지, 전세권자를 피고들로 하는 전세권등기(이하 '이 사건 전세권등기'라 한다)를 마쳐 주었다.​3) 원고는 2011. 12. 8. H과 이 사건 건물 15층에 관하여 임대차기간은 2011. 12. 8.부터 2012. 2. 28.까지로 하고, 나머지 조건은 E과 용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케 맺은 위 임대차계약과 동일하게 하여 새로이 부동산임대차계약을 맺었다.​4) 원고는 2012. 2. 28. H과 임대차기간은 2012. 2. 29.부터 2013. 2. 28.까지, 월 임대료는 1,500만 원으로 증액하고, 나머지 조건은 그대로 하는 부동산임대차 갱신계약(이하 '이 사건 부동산임대차계약'이라 한다)을 맺었다.다. 이 사건 부동산임대차계약 및 전세계약 해지 통지 경과​1) H이 2012. 4.분부터 8.분까지 임대료 및 관리비를 연체하자, 원고는 2012. 9. 18. H에게 '2개월 이상의 임대료, 관리비 및 제비용이 체납되었으니 2012. 9. 30.자로이 사건 부동산임대차계약을 해지한다'는 취지의 계약 해지의 의사표시를 하였고, 위의사표시는 그 무렵 H에게 도달하였다.​2) 원고는 2012. 9. 18. 피고들에게 'H과의 이 사건 부동산임대차계약이 2012. 9. 30.자로 종료됨을 통지한다. 위 종료일자에 이 사건 전세권등기의 말소를 요청한다'는 취지의 통지서를 보냈고, 2012. 9. 20.경 피고 D에게 위 통지서가 도달하였다.​3) 원고는 2012. 12. 14. H에게 '이 사건 부동산임대차계약을 연장하는 재계약의사가 없고, 위 계약의 만료일은 2013. 2. 28.이다'라는 취지의 통지서를 보냈고, 위 통지서는 그 무렵 H에게 도달하였다. H은 2013. 2. 28.경 원고에게 이 사건 건물 15층을 인도하였다.​[인정 근거] 피고 B, C: 민사소송법 제257조 제1항 본문(자백간주)​피고 D: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 갑 제8 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지​​​2. 당사자들의 주장 요지​가. 원고​1) 원고는 피고들과 전세권설정계약을 체결하지 아니하였음에도 계약이 체결된 것처럼 가장하여 2011. 6. 30. 이 사건 전세권등기를 마쳤다. 원고와 피고들 사이의 전세권설정계약은 통정허위표시로서 무효이다. 한편, 이 사건 전세권등기는 명의신탁등기로서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법'이라 한다)에 의하여 당사자들 용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케 사이에서 무효이다. 이 사건 전세권등기는 말소되어야 한다.​2) 원고가 2012. 9. 18.경 피고들에게 이 사건 전세권등기의 말소를 구하는 통지를 함으로써 피고들의 전세권은 소멸되었다. 원고는 H 내지 피고들에게 이 사건 부동산임대차계약의 임대보증금 3억 원의 정산을 마쳤는바, 이로써 전세금반환채무를 전부 변제하였다. 설령 원고의 전세금반환채무가 잔존하였다 하더라도 5년의 상사소멸시효가 완성되었다. 전세금반환채무가 소멸한 이상 이에 부종하는 이 사건 전세권등기는 말소되어야 한다.​나. 피고 D​1) 이 사건 건물 15층에 관한 전세권설정계약은 통정허위표시에 의한 것이 아니고, 명의신탁약정도 없었다. 피고 D은 원고로부터 이 사건 전세권등기의 말소를 구하는 통지를 받은 바 없으므로 피고들의 전세권은 존속하고 있다. 설령 통지가 있었다 하더라도, 이는 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 통지된 것이 아니므로 소멸통지로써의 효력이 없다.​2) 설령 전세권이 소멸되었다 하더라도, 피고 D은 원고로부터 전세금을 지급받지 못하였으므로 원고의 피고 D에 대한 전세금반환채무는 존속하고 있고, 10년의 소멸시효도 완성되지 않았는바, 이를 담보하기 위한 이 사건 전세권등기는 여전히 효력이 있다.​3) 전세보증금을 전세권자가 아닌 제3자에게 지급하고도 전세금반환채무가 소멸하였다며 이 사건 전세권등기말소를 주장하는 것은 신의칙에 반한다.전세금반환을 원인으로 이 사건 전세권등기말소를 구하는 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.​2) 전세권이 소멸되었는지 여부​가) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(민법 제313조).​나) 이 사건 전세권등기는 존속기간을 2012. 6. 30.로 정하였으므로, 위 일자 도 과로 민법 제312조 제4항 후문1)에 의하여 피고들의 전세권 존속기간은 그 정함이 없는 전세권이 되었다(등기에 기재된 존속기간이 만료되었더라도 피고들의 전세권은 건물에 대한 것이므로 민법 제312조 제2항에 따라 존속기간을 용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케 1년으로 하여 갱신된 것으로 보아야 한다는 취지의 피고 D의 주장은 민법 제312조 제4항 후문에 반하므로 받아들이지 않는다). 원고는 2012. 9. 18. 피고들에게 전세권의 소멸을 통고하는 취지의 통지서를 보냈고, 변론 전체의 취지에 의하면 위 통지서는 2012. 9. 20. 피고들에게 도달하였음을 인정할 수 있다. 따라서 피고들의 전세권은 위 통지서 도달일 다음날부터 6월이 경과한 2013. 3. 20. 소멸되었다고 봄이 타당하다.​3) 이 사건 전세권등기의 효력 여부​가) 관련 법리​(1) 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸한 것으로서, 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 소멸하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속한다. 전세권이 소멸되더라도 전세권설정자는 전세권자에게 전세금을 반환하고 전세권자에 대하여 전세목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소를 구할 수 있을 뿐이다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다217324 판결 참조).​(2) 전세권이 담보물권적 성격도 가지는 이상 부종성과 수반성이 있는 것이므로(대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결 참조), 피담보채권인 전세금반환채권이 소멸하면 전세권자는 부종성에 따라 전세권설정자에 대하여 실체관계에 부합하지 않는 전세권등기를 말소할 의무를 부담한다.​나) 원고의 피고 D에 대한 전세금반환 여부​피고들의 전세권이 소멸하였더라도 원고의 전세금반환 시까지 전세권등기의 효력이 존속하므로, 원고는 피고들에게 전세금 3억 원을 반환하여야 이 사건 전세권등기의 말소를 구할 수 있다. 한편, 채권자가 수인인 경우 특별한 의사표시가 없으면 채권자들 사이에는 균등한 비율로 권리가 있으므로(민법 제408조), 전세금 중 피고 D이받을 전세금은 1억 원(ϓ억 원 × 1/3)이 된다.​원고가 피고 D에게 위 전세금 1억 원을 지급하였는지 살피건대, 갑 제13 내지 16호증의 각 기재만으로는 원고가 피고 D에게 위 전세금반환채무를 이행하였음을 용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 전세금반환을 원인으로 이 사건 전세권등기말소를 구하는 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.​​다) 전세금반환채권의 소멸시효 완성 여부​(1) 당사자 쌍방에 대하여 모두 상행위가 되는 행위로 인한 채권 뿐만 아니라 당사자 일방에 대하여만 상행위에 해당하는 행위로 인한 채권도 상법 제64조 소정의 5년의 소멸시효기간이 적용되는 상사채권에 해당하는 것이고, 그 상행위에는 상법 제46조 각호에 해당하는 기본적 상행위뿐만 아니라 상인이 영업을 위하여 하는 보조적 상행위도 포함되며, 한편 상행위인 계약의 해제 또는 해지로 인한 원상회복청구권 또한 상사시효의 대상이 된다(대법원 1993. 9. 14. 선고 93다21569 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다6760, 6777 판결 등 참조).​(2) 살피건대, 원고는 부동산 임대업 등을 목적으로 하는 회사로서 상인인데, 원고는 H에게 제2종 근린생활시설인 이 사건 건물 15층을 주점 영업 용도로 임대하였고, 그 과정에서 임대차보증금 반환채권을 담보하기 위하여 H의 채권자들인 피고들과 전세권설정계약을 맺었는바, 위 전세권설정계약은 기본적 상행위인 이 사건 부동산임대차와 관련된 기본적 상행위이거나 그렇지 않더라도 상인인 원고가 영업을 위하여 하는 보조적 상행위에 해당하므로, 그로 인한 채권은 5년의 소멸시효기간이 적용되는 상사채권에 해당한다고 봄이 타당하다. 상행위인 위 전세권설정계약의 종료로 인한 피고 D의 전세금반환채권 역시 위 법리에 따라 상사시효의 대상이 된다. 피고들의 전세권이 2013. 3. 20. 소멸하였음은 앞서 보았으므로 피고 D의 전세금반환채권도 같은 날 발생하였다 할 것인바, 그로부터 5년이 경과한 2018. 3. 20. 위 채권은 상사시효가 완성되어 소멸하였다.​(3) 피고들의 전세권이 소멸하였고, 이 사건 전세권등기로 담보하던 피고들의 전세금반환채권도 모두 시효완성으로 소멸한 이상, 전세권의 부종성에 따라 피고 D은 원고에게 이 사건 전세권등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.​라) 신의칙 위반 여부​(1) 관련 법리​민법상의 신의성실의 용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케'>용인노래방 가라오케 원칙은, 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니된다는 추상적 규범을 말하는 것으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 주었다거나 객관적으로 보아 상대방이 그러한 신의를 가짐이 정당한 상태에 이르러야 하고, 이와 같은 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 1991. 12. 10. 91다3802 판결 참조).​(2) 구체적인 판단​살피건대, 원고와 피고 D 사이의 전세권설정계약은 원고의 소멸 통지로 해지되었는데, 피고 D은 위 소멸 통지를 수령하였다. 피고 D의 원고에 대한 전세금반환채권은 시효 완성으로 소멸하였는데, 시효가 진행되는 도중 피고 D이 원고에게 전세금 반환의 이행 청구 등을 하여 그 시효를 중단시켰다고 볼 사정도 없다. 피담보채권이 소멸한 이상 전세권의 부종성에 따라 이 사건 전세권등기도 말소되어야 할 것인바, 이를 구하는 원고의 이 사건 청구가 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 것이라고 보이지 않는다. 피고 D의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.​다. 소결​따라서 피고들은 원고에게 이 사건 전세권등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.​4. 결론​그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.​​​​남화진법무사 사무소 상담안내​▶ 전화상담 ​​▶ 방문상담​방문상담은 편하신 날짜와 시간에 맞춰 진행 가능합니다.미리 전화로 문의하시면, 일정에 맞추어 준비하도록 하겠습니다.​서울특별시 종로구 종로 117 2층​ #전세권설정 #전세권설정해지 #전세권설정법무사 #전세권설정법무사비용 #전세권설정해지법무사 #전세권해지법무사비용 #부동산등기법무사 #부동산등기#등기전문법무사 #부동산등기전문법무사#질권설정 #질권설정해지 #질권설정법무사 #질권설정법무사비용 #질권설정해지법무사 #질권해지법무사비용#남화진법무사 #미래등기법무사 #미래등기시스템이란 #미래등기대책 #미래등기시스템 #미래등기특별위원​​